Tapuda "kat irtifakı" yazıyorsa daire, henüz tamamlanmamış ya da iskânı tapuya işlenmemiş bir binadaki bağımsız bölüm olarak, arsa payına bağlı bir hak şeklinde kayıtlıdır; "kat mülkiyeti" yazıyorsa bina tamamlanmış, yapı kullanma izni (iskân) alınmış ve daire üzerinde mülkiyet kurulmuştur. İki durumda da bağımsız bölüm size aittir ve alınıp satılabilir; fark, binanın yapım ve izin sürecinin hangi aşamada kaldığıdır. Aşağıda bu farkın alımda, kredide ve satışta ne anlama geldiğini anlatıyoruz.
Kat irtifakı nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı, yapılacak ya da yapılmakta olan bir binanın bağımsız bölümleri için, arsanın maliki ya da ortak malikleri tarafından arsa payı üzerinde kurulan irtifak hakkıdır. Uygulamada müteahhitler, inşaat sürerken daireleri satabilmek için kat irtifakı kurdurur: her daireye bir arsa payı düşer ve daire tapuda bağımsız bölüm numarasıyla ayrı ayrı gösterilir.
Kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ve arsa payıyla birlikte ortak yerlerde de hak veren mülkiyet türüdür. Kat irtifakı kurulmuş bir binada yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığında, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Tapuda kat mülkiyeti görmek, binanın belediyece kullanıma uygun bulunduğunun ve tapu kaydının buna göre düzenlendiğinin göstergesidir.
Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir?
Geçişin ön koşulu yapı kullanma izin belgesidir (iskân). İskân alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurulur; gerekiyorsa önce taşınmazın cinsi arsadan bina niteliğine çevrilir (cins değişikliği). Başvuruda genellikle yapı kullanma izin belgesi, onaylı mimari proje ve bağımsız bölüm listesi, yönetim planı ve bağımsız bölümlerin zorunlu deprem sigortası (DASK) bilgileri istenir (TKGM hizmet standartları).
Belge listesi, işlem süresi ve ücretler değişebilir; güncel bilgi için resmî kaynağa bakın: TKGM.
Tapuda hâlâ kat irtifakı yazıyorsa ne anlama gelir?
Bu her zaman binanın iskânsız olduğu anlamına gelmez. Bazı binalarda iskân alındığı hâlde kat mülkiyetine geçiş için tapuya başvurulmamış olabilir; bazılarında ise iskân hiç alınmamıştır. İkisini ayırmanın yolu, belediyenin imar müdürlüğünden binanın yapı kullanma izni olup olmadığını öğrenmektir. İskân varsa eksik olan yalnızca tapudaki geçiş işlemidir; iskân yoksa nedenini (projeye aykırı kat, kapatılmış balkon, eksik yapı denetimi gibi) satın almadan önce öğrenin.
Kat irtifaklı daire almanın riskleri nelerdir?
Kat irtifaklı daire almak tek başına sorun değildir; yeni projelerde bu olağan bir aşamadır. Asıl risk, binanın iskân alamayacak durumda olmasıdır. Projeye aykırı yapılmış bölümler, ruhsatsız eklenmiş katlar ya da tamamlanmamış ortak alanlar iskânı geciktirebilir veya engelleyebilir. İskânsız bir yapıda:
- Kat mülkiyetine geçilemez; tapu kat irtifakı olarak kalır.
- Bankaların konut kredisi değerlendirmesi zorlaşabilir; ayrıntılar konut kredisi rehberimizde.
- Yeniden satışta alıcı ve bankası aynı belgeleri soracağı için satış süresi uzayabilir.
Müteahhitten daire alıyorsanız iskânın kim tarafından ve hangi tarihe kadar alınacağını sözleşmeye yazdırın; müteahhidin daha önce tamamladığı binaların iskân ve kat mülkiyeti durumuna bakın.
Arsa payı neden önemlidir?
Hem kat irtifakında hem kat mülkiyetinde her bağımsız bölümün bir arsa payı vardır. Arsa payı; ortak yerlerdeki hakkınızı, yönetim planında aksi yazmıyorsa ortak giderlere katılım payınızı ve bina ileride yıkılıp yeniden yapılırsa hak hesabınızı etkiler. Aynı büyüklükteki iki dairenin arsa payı farklı olabilir; tapu kaydındaki arsa payını ve yönetim planını mutlaka okuyun.
Satın almadan önce neyi kontrol etmelisiniz?
Belge kontrolünü kaporadan önce yapın; aşağıdaki beş adım çoğu sorunu baştan gösterir.
- Tapu kaydında taşınmazın kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğunu, arsa payını, haciz ve ipotekleri kontrol edin (e-Devlet ya da tapu müdürlüğü).
- Belediyeden binanın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskân) durumunu öğrenin.
- Dairenin onaylı projeye uygun olup olmadığını (kapatılmış balkon, birleştirilmiş daire, çatı katı) yerinde görün.
- Yönetim planını okuyun: kullanım kuralları ve gider paylaşımı burada yazar.
- Kredi kullanacaksanız bankanın ekspertiz şartlarını alımdan önce sorun.
Tapu günü adımları ve masraflar için tapu ve satış işlemleri rehberimize bakabilirsiniz.
Bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yer ne demektir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bağımsız bölüm, bir binanın ayrı kullanılabilen kısmıdır: daire, dükkân ya da büro gibi. Eklenti, bağımsız bölümün dışında kalıp doğrudan ona ait olan yerlerdir; depo, kömürlük ya da bahçenin belirli bir kısmı gibi. Ortak yerler ise temel, çatı, merdiven ve sığınak gibi bütün maliklerin birlikte kullandığı alanlardır. Tapuda bağımsız bölümünüzle birlikte eklentiniz de yazılıdır; satın alırken bu kaydı yerinde gördüğünüz kullanımla karşılaştırın.
Yönetim planı neden önemlidir?
Yönetim planı; binanın nasıl yönetileceğini, giderlerin nasıl paylaşılacağını ve ortak alanların kullanım kurallarını gösteren, bütün kat maliklerini bağlayan bir belgedir. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilir. Özellikle yazlık sitelerde havuz, otopark, evcil hayvan, tadilat ve kiralama kuralları yönetim planında yazar; satın almadan önce okuyun ve site yönetiminden güncel aidat bilgisini isteyin.
Sık sorulan sorular
Kat irtifaklı daire satılabilir mi?
Evet. Kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölüm, kat mülkiyetinde olduğu gibi tapuda satılabilir ve devredilebilir. Alıcı açısından önemli olan, binanın iskân durumunu ve geçişin neden yapılmadığını bilmektir.
Kat irtifaklı daireye konut kredisi çıkar mı?
Kararı bankanın ekspertiz raporu verir. İskânı olan, tapusu kat mülkiyetine geçmiş daireler genellikle daha kolay kredilendirilir; kat irtifaklı yapılarda bankaların yaklaşımı yapının tamamlanma durumuna ve belgelerine göre değişir.
Eski bir yazlık sitede daire alırken nelere bakmalıyım?
Tapunun türünü, binanın iskân durumunu ve sitenin yönetim planını kontrol edin; ortak alanların (havuz, otopark, bahçe) tapuda ve yönetim planında nasıl tanımlandığına bakın. Koru ve Çınarcık'taki site seçenekleri için Koru ve Çınarcık merkez sayfalarımıza göz atabilirsiniz.
Bir dairenin tapu ve iskân durumunu birlikte incelemek için bize ulaşın; Çınarcık'taki güncel ilanlar Çınarcık satılık daire sayfamızda.